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(以下為學術討論,沒有任何鼓勵,要約的意思,個人投資,需要獨立判斷,注意風險)
本網頁資料僅供研究參考用途，任何資料均不應視為對買賣證券之投資建議。
要評估 REITS 跟一般股票不太一樣
一般股票是利用 PER. PBR, DIVIDEND YIELD
其中 PER , PBR 在 REITS的定義不一樣
REITS 每年將百分之90以上的現金流配出來
SO 他和一般會計學的 NET INCOME 不太一樣
NET INCOME 有包括 折舊 攤提
BUT REITS 要把這個 加回去
另外 REITS 的 BOOK VALUE AND NAV 的定義也不一樣
BOOK VALUE 有包括折舊 攤提
但是 REITS NAV 是實際上的 appraisal 鑒價
同時我也想分享 reits NAV 的估價方法,
Reits 除了股息的算法,,from現金流的百分之九十以上,分出來,,,與傳統會計的EPS算法不同外 (eps 需扣掉資產,設備的折舊,攤提), NAV 的算法,,也不是傳統會計 NAV 的算法,,因為同樣的,他的資產淨值,也不需要扣掉資產,設備的折舊,攤提,,,,,,,而是由獨立的第三方,不動產的評價師(appraiser)定期進行估價,,而他的估價方法,1.使用重置資產 (from空地開始蓋房子的想法),2.加上同類區域的比價,(,已經銷售的case,的成交價),,3.再加上租金折現公式,,綜合判斷,來得到nav結果,,,這些想法,,跟股票的資產負債表上的NAV,,不太一樣,,,,,事實上.reits NAV 這個想法是比較接近不動產的現實,,各位由以下的例子:台灣不動產信託基金的清算例子,就可以得到證明,,
三鼎 and 基泰之星,,不動產投資信託基金----遭到清算,,投資人可獲利三十到四十%以上 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%89%E9%BC%8E%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91#cite_note-12
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SO REITS 要評估便宜不便宜, 他們改用指標為
PER----->PRICE / FFO (FUND FORM OPERTION)
PBR---->PRICE/NAV
DIVIDEND YIELD 可以跟 更細緻的變成 DIVIDEND YIELD SPREAD... 這是REITS的現金殖利率 和十年期 政府公債 的利差
讓我們非常高興的是, 這三個指標都有均線回歸的現象
以上三個指標,如果只要看一個指標,那麼, 哪一個比較好呢? 這個問題 , GREENSTREET ADVISORS 已經告訴我們答案
GREENSTREET ADVISORS 是一家專門研究 REITS 機構, 他專門出報告給法人, 建議 REITS買賣策略 , 國內有一檔元大寶來不動產證券基金, 就是看他們的報告,
經過他長期的研究, 他發現, 使用PRICE/ NAV 這個指標最好, 他也跟 ACPE 一樣, 可以預測未來, 也有均線回歸的現象
有人甚至利用 GREENSTREET ADVISORS 的數據, 買進折價 REITS, 放空 溢價REITS
,而獲利豐厚
在GREENSTREET ADVISORS
網站, 有提供一個數據, 可以讓我們評估現在 REITS 可不可以買, 會不會買貴了
根據現在的數據, 平均為= 溢價 3.1% … 目前為折價 -5% SO , 現在的時機還不錯
我也利用 GREENSTREET ADVISORS P/NAV 的想法, EXCEL 新加坡的 REITS
, 有一個網友更發現的一個指標 DIVIDEND YIELD/ (P/NAV).... 他代表的意思是, 如果未來這個 REITS , 恢復比較正常 P/NAV=1 … 他的股息殖利率是多少. 我利用這些的想法
來評估 S REITS.並且根據這個EXCEL 下單.. 這個想法很好.提供有興趣 REITS 的網友,做參考
新加坡股市現金流.已經建置完成. (新加坡 如果再跌. 我就在加碼, 我猜測機會不大, 因為新加坡股市已經谷底翻揚向上)
TOTAL 14 檔 REITS , 兩支股票, 一隻ETF
現金股息殖利率大約 6%
預計
100W(1000W) , 1年 可以收到6W (60W).... 每個月可以自己加薪 5000 ( 5W)
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