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李明修 已針對您的文章「面對上帝(上天)吧,,你要的一切,,都會給你」留下新意見:
「...那個百分之九,,不是賺來的,,是大家用錢,堆積出來的,,是他先把你的錢給別人,,再把別人的錢給您,,這是一場金錢堆砌出來的遊戲,,這是人性貪婪所吹出的巨大泡泡,,所以,,只要有人不經意地刺了一下,,泡泡就破了……」,這段話讓我聯想到房地產,瘋狂誰曉得何時何地會結束呢?
「...那個百分之九,,不是賺來的,,是大家用錢,堆積出來的,,是他先把你的錢給別人,,再把別人的錢給您,,這是一場金錢堆砌出來的遊戲,,這是人性貪婪所吹出的巨大泡泡,,所以,,只要有人不經意地刺了一下,,泡泡就破了……」,這段話讓我聯想到房地產,瘋狂誰曉得何時何地會結束呢?
hi matthew:
我也預測房地產會泡沫,,但是沒有人敢說什麼時候會發生?
最近資金的狂潮,,也從台北,,掃到高雄….高雄的房價已經高得不可思議..
小小的一間大樓房子,,室內坪數大概只有三十坪,,都在一千萬以上(每坪都大於二十萬以上)…如果你是高雄的上班族(高雄的薪資偏低),,你可能要不吃不喝二十年…
我在因緣際會之下,認識了高雄炒房團體,,他們的手法,,是我第一次看到的,,也才知道房地產價格可能不會回頭….,比如說,他們鎖定一個好的社區,,只要有物件放出來的時候,,他們就會買入,,以前是利用法拍屋去炒價格的,就是自己的房子去法拍,再用高價買回,現在有實價登錄更簡單,,只要去(買賣)登錄一個很高的價格,,當地的房價就會固定,沒有房子的人,就會被嚇的手忙腳亂,腦子十分混亂的下手去搶…結果大家買到的房子,只要是那個社區,,都是屬於那個集團的….,那個團體的手法,若是行情不好的時候,可以收房租,行情好的時候,賣房子可以賺價差,,而且他們有配合的設計師 and裝潢的師父,,花很少的錢,就可以把房子裝得美輪美奐,,讓你十分心動,平均一個房子在一兩個月以內就可以脫手,, ….他們的房子都有貸款,,就是只用小小的本金,,,賣出價差所賺的錢,,都是以倍數計算…..我覺得實在很厲害,,但是也覺得十分不公平,,這種買賣買賣所賺的 easy money…相對於,那些辛苦工作的人,,我覺得是不公不義,,十分不公平的…
房產泡沫的問題,在香港更是嚴重,,香港的房價也是很誇張,,香港雜誌 I money,,就曾經邀請的王澤基教授,湯文亮博士,,進行辯論,
王教授大聲暢言,香港房產即將泡沫,,教大家要小心….王教授言行合一,,把自己的房子 and 他買給父母親的房子,,都高調的賣出,,他賣出的錢,,放在銀行的定存,,可以,,去租一間更好更漂亮的大房子…另外經濟學家陶冬先生,,也是預測香港房產泡沫,高調的賣香港房子,,但是陶冬先生與王教授不同,,他是只賣一間房子,還剩下三間房子…
我的看法是,,如果你有現金流的觀念,,把錢放在你可以信任的股票 (reits),再把那些股息股利,去租房子,學一學宅男朱學恆,不必一輩子,做房奴了,,
但是你如果對投資,沒有信心,,買一間價格合理的房子,自住使用,我覺得也是十分必要的,但是千萬,千萬不要失去理智,,超出自己的能力範圍(落入炒房團體的圈套).一輩子做房奴,那麼就十分不值得,
這是我在Fb的感想,還有王教授的觀點,大家可以參考
ALLANLIN
以人口紅利的觀點,,,房屋價格終究要跌,,但是以資金氾濫的角度,房屋的價格又不得不漲,,比較折中的想法,,,,,身為小額投資人,,強烈建議投資 hk reits,,,可以賺股息,賺價差,抗通膨,,,,,只要台幣$8000就可以買....你不用準備八千萬......
4月13日 21:01
from
【iMoney智富雜誌—ibanker教室】讀到湯文亮博士對上星期文章的回應,還有一些網民的評論,就買不買樓的話題再寫一期。
先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率,也許那是跟一年定存利率比較。
(湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html)
如果買房平均投資年限是10年以上,那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率,即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取款,不單不用補利息差別,還有0.5厘的利息收回,非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點,中國存款不用付稅。
要比較兩種投資,首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款(房貸也是長期貸款的一種),要看久期(Duration),也就是這筆債務或投資要多長。一般來說,愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券(或定存)和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。
手執磚頭不是萬能
任何的投資都有流動性需要風險,也就是套現所需付的費用與風險。當然,從網上讀者的評論來說,現金不重要,樓房才最重要,所以不是要考慮套現(把手上的投資變成現金)的風險,而應該考慮「套樓」(把投資變成樓房)的風險,也就是無論發生甚麼事情,都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費,樓房不能在你失業的時候應急來付孩子的學費,或離婚時付贍養費,更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣,但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套現時需要罰息,但人民幣不單止沒有,還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用,但是這風險並不是很高。樓房要套現,必須付中介費與稅款,套現成本相當高。
筆者深切明白樓房的價值不只是投資,還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析,在此不重複。此外我從來不建議買金融工具或個股,本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明,網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股票,也從不建議投資。
但是單從投資(不是感情、婚姻、歸屬感的角度)來看,買樓是高槓桿交易(付30%,買足100%),風險和Accumulator(累計期權)等槓桿買賣相類。除非你一次過付款,否則你並沒有完全擁有那樓房,是貸款給你的銀行擁有,你只有一筆很大債務。如果還不是很明白,看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人,可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。
筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父,也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班,以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。
買不買樓,要看幾件事情:
1)你收入的穩定性,收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點,如果是地產經紀,就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。
2)不能光看現在的利息,來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。
3)不要相信預測。財經演員,事後諸葛多的是,預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機,他會告訴你嗎?所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資,絕對是騙你的。
4)房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚,10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。
5)不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關,如果可以保證你永遠都不用套現,不會生病、不離婚等等,那就可以。不錯,如果你真的在1997年買樓,等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓,現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本,房價23年來跌了七八成。
6)你的錢除了買房子,有沒有別的用途?人民幣存款只是其中一個用途,但不是最好的用途,更好的用途是投放在自己教育上,例如留學,和你孩子的教育。
7)你的錢可以用來支持你做別的東西嗎?如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作,增廣見聞嗎?
8)朋友要結婚,一定要買房子,但是不想負擔太重,所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間,見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎?
9)如果你買不起你孩子學校附近的房子,而要搬到很遠,犧牲了孩子學習或玩耍的快樂,值得嗎?
10)縱然樓價不跌,甚至上升,問問自己,一間500平方呎(實用面積350平方呎)的所謂豪宅,值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎?我看到要付房貸的朋友不去旅行,周年慶祝也沒有,省吃儉用,為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎?坦白說,如果香港繼續這樣,移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡?
歷史上泡沫一定爆破
筆者談論房地產,並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方,美國、英國、歐洲、香港,毫無例外,全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。我太年輕,沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論,和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的,驚訝地雷同。我非常希望各位有樓房的投資者能繼續賺錢,預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯,給人痛罵是書呆子一名,而香港成了往後經濟史上的特例。
在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學,思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧如洗,要吃軟飯過活,因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢,我只是想當書奴,而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財,只是希望各位讀者有空想想,在所有人都認為買樓是必要的時候,有沒有別的可能性,別的想法。
撰文:王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛
王澤基:香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事,逾十年投資銀行工作經驗。
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先是湯文亮博士說中國沒有5%的存款利率,也許那是跟一年定存利率比較。
(湯文亮網上撰文︰我並沒有說「人必須買樓」 http://m.property.hk/writing_manage_art/phk_tml2/5ffca0d0.html)
如果買房平均投資年限是10年以上,那其回報應與長期定存相比。中國的銀行5年定存利率,即使最近兩次降息以後還有4.75厘。更重要的是中國定存提前取款,不單不用補利息差別,還有0.5厘的利息收回,非常划算。香港人對中國金融的認識是稍微薄弱了一點,中國存款不用付稅。
要比較兩種投資,首先要知道他們的投資年限。定存、債券或貸款(房貸也是長期貸款的一種),要看久期(Duration),也就是這筆債務或投資要多長。一般來說,愈長的投資回報率愈高。所以比較5年期的債券(或定存)和十多二十年的房貸投資已經是非常保守的做法。
手執磚頭不是萬能
任何的投資都有流動性需要風險,也就是套現所需付的費用與風險。當然,從網上讀者的評論來說,現金不重要,樓房才最重要,所以不是要考慮套現(把手上的投資變成現金)的風險,而應該考慮「套樓」(把投資變成樓房)的風險,也就是無論發生甚麼事情,都必須有樓在手。但是你不能拿樓房來付醫藥費,樓房不能在你失業的時候應急來付孩子的學費,或離婚時付贍養費,更重要的是現金沒有負資產的可能性。每個人看法不一樣,但是個人認為現金的用途比較廣。港元定期存款要套現時需要罰息,但人民幣不單止沒有,還可以收回活期利息。當然人民幣要變成港元以後才可使用,但是這風險並不是很高。樓房要套現,必須付中介費與稅款,套現成本相當高。
筆者深切明白樓房的價值不只是投資,還有婚姻幸福、家庭儲蓄等用途。筆者在拙作《男女博弈經濟學》中有詳細分析,在此不重複。此外我從來不建議買金融工具或個股,本專欄和拙作《反轉腦袋投資學》已有詳細說明。此外還須聲明,網上說我幫銀行工作所以推銷股票。筆者從不推銷股票,也從不建議投資。
但是單從投資(不是感情、婚姻、歸屬感的角度)來看,買樓是高槓桿交易(付30%,買足100%),風險和Accumulator(累計期權)等槓桿買賣相類。除非你一次過付款,否則你並沒有完全擁有那樓房,是貸款給你的銀行擁有,你只有一筆很大債務。如果還不是很明白,看看美國和西班牙買了房子的人。有點記憶的人,可看看2003年負資產引發多人燒碳的新聞。
筆者不是不主張買樓。筆者也曾在2003年從英國坐飛機回來香港買樓給家父,也因此回英國時要接受在家隔離兩星期才能上班,以防感染沙氏。家父現住的房子就是那時買的。
買不買樓,要看幾件事情:
1)你收入的穩定性,收入和經濟周期的關聯度有多大。如果是鐵飯碗政府官員不用考慮這點,如果是地產經紀,就要想清楚。大部分商業工作都與經濟和地產市場有很大關聯。
2)不能光看現在的利息,來衡量你的負擔能力。要以10年或20年的平均息口來看。
3)不要相信預測。財經演員,事後諸葛多的是,預測準確倒沒有。如果預測的人真能動測天機,他會告訴你嗎?所以甚麼看未來走勢來確定買不買樓來投資,絕對是騙你的。
4)房價是你收入的多少倍。如果超過8倍就要好好想清楚,10倍以上非常危險。因為樓價只要下跌10%就是你一年的收入。
5)不賣不代表沒有輸錢。這和套現風險有關,如果可以保證你永遠都不用套現,不會生病、不離婚等等,那就可以。不錯,如果你真的在1997年買樓,等到2012年確實是回到原位了。但若是你買了新界西的樓,現在樓價還比高峰期低18%。我們未來不要像日本,房價23年來跌了七八成。
6)你的錢除了買房子,有沒有別的用途?人民幣存款只是其中一個用途,但不是最好的用途,更好的用途是投放在自己教育上,例如留學,和你孩子的教育。
7)你的錢可以用來支持你做別的東西嗎?如創業、換一份更理想的工作時作周轉等等。或者你想過到外地工作,增廣見聞嗎?
8)朋友要結婚,一定要買房子,但是不想負擔太重,所以要搬到新界上水。她男朋友上班要花很多時間,見面的時間少了。時間也是人生裏很重要的資產。值得為了擁有房子而犧牲相處的時間嗎?
9)如果你買不起你孩子學校附近的房子,而要搬到很遠,犧牲了孩子學習或玩耍的快樂,值得嗎?
10)縱然樓價不跌,甚至上升,問問自己,一間500平方呎(實用面積350平方呎)的所謂豪宅,值得你們兩夫婦以一生的青春去換嗎?我看到要付房貸的朋友不去旅行,周年慶祝也沒有,省吃儉用,為的就是一個只是勉強放得下單人床的小房間。值嗎?坦白說,如果香港繼續這樣,移民是很好的選擇。為甚麼不去新加坡?
歷史上泡沫一定爆破
筆者談論房地產,並不是因為我有魔鏡知道未來房地產走勢。只是我住過不同的地方,美國、英國、歐洲、香港,毫無例外,全都有結局非常悲慘的房地產泡沫爆破。我太年輕,沒有經歷過日本的房地產泡沫。但現在我在香港所聽到的言論,和我當年在這些國家聽過的、在1997年香港聽到的,驚訝地雷同。我非常希望各位有樓房的投資者能繼續賺錢,預期的泡沫爆破不要來臨。但是歷史和經濟周期的循環到目前為止沒有例外。我真心希望多年後證實我徹底看錯,給人痛罵是書呆子一名,而香港成了往後經濟史上的特例。
在下沒有如網上評論我文章的財經高手般博學,思考更不如眾網民清晰慎密。筆者大學畢業多年後依然一貧如洗,要吃軟飯過活,因為錢都花了在讀書上。筆者並不是說買樓不賺錢,我只是想當書奴,而不是房奴而已。書呆子教授沒有資格評論如何發大財,只是希望各位讀者有空想想,在所有人都認為買樓是必要的時候,有沒有別的可能性,別的想法。
撰文:王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛
王澤基:香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事,逾十年投資銀行工作經驗。
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人生只有使用權,沒有擁有權-----房子也是一樣
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